オンライン物件検索、オンライン会社・法人検索 の動作について

3/13/2007の記事　→　オンライン物件検索、オンライン会社・法人検索　の動作について
不動産・商業　登記事項証明書送付申請登記申請書作成支援ソフトを立ち上げて、新規作成をクリックします。登記事項証明書送付請求書を選択します。展開するフォルダを選択して、申請書にデータを入力します。オンライン物件検索ボタンを押してオンラインで物件の表示を取ろうとしました(不動産登記事項証明書交付申請の場合）ところ、ターミナルウィンドウにメッセージが出て先に進めません。・・・次に、申請書作成支援ソフトを使って、登記事項証明書を申請しようとして、オンライン会社・法人検索ボタンを押し（会社登記事項証明書送付申請の場合）ますと、ターミナルウィンドウにメッセージが出て先に進めません。　←について、４月２日新たな展開を見ました。

動作不良の件をヘルプデスクに問い合わせをしたところ、起動ドライブがＣドライブの場合のみ、オンライン物件検索、オンライン会社・法人検索が動作するようになっているとのことでした。
起動ドライブがＣドライブ以外ですと、私のようなことになる訳です。その時に、４月のバージョンアップでこの問題点が解決されると回答をいただきました。

４月２日、早速、新しい申請書作成ソフト（Ｖ３．４Ａ）をインストールして試してみましたが、今度はうまくいきまして、ボタンをクリックすると自動的にインターネットエクスプローラが立ち上がって、検索用のページにたどり着くことが出来るようになりました。

それはそれでめでたいことですが、４月２日は申請書作成ソフトのバージョンアップをする人が多かったようで、サーバは大変につながりにくい状態になっていたようです。旧バージョンの申請書作成ソフトを起動しておいて、「バージョン確認」ボタンを押して、自動的にバージョンアップをするように設計されているようなのですが、おそらく何万人という人がそのボタンを押し続けたに違いなく、朝９時から夕方５時くらいまで、ほとんどこのボタンは機能しなかったようです。

私は、旧バージョンの申請書作成ソフトをいったんアンインストールし、「事前準備」のページから申請書作成ソフトのインストーラをダウンロードし、新規インストールしました。
というか、４月２日はその方法でなければ、新ソフトを手に入れることは難しかったのではないかと思います。

株式譲渡制限会社で重任後３年を経過した役員の辞任登記

平成１８年５月の会社法施行以来、発行する株式のすべてにつき譲渡制限を設けた会社（非公開会社）では、取締役及び監査役の任期を選任後１０年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結まで延長することができるようになりました。

例えば平成１６年６月の定時株主総会で選任された取締役は本来であれば平成１８年６月の定時株主総会の終結をもって、任期満了退任するのですが、もし平成１８年６月の定時株主総会開催中に、定款変更の決議を行い取締役の任期を１０年に延長すると、平成２６年６月の定時株主総会終結時まで任期が延長されます。

この状態を、平成１９年３月現在、登記簿の方から見ますと、取締役については平成１６年６月〇〇日重任とあるだけで、取締役の任期が何年なのか分かりませんし、現在登記簿上、登記懈怠が生じているのか、あるいは取締役の任期が延長されたため、つぎの任期まで登記がされていない状態であるのか、判然としません。

今回、上記の会社で、平成１８年６月の定時株主総会において取締役の任期を延長し４年としました。
そして平成１９年３月１日付で、その（平成１６年５月重任）取締役を辞任させました。登記簿上は２年間を過ぎ、任期満了した取締役の辞任とも見えなくはない、怪しげな登記です。

案の定、本日法務局から問い合わせの電話が入りました。
「任期満了している取締役を辞任することはできない」
「じつは平成１８年６月の定時総会で取締役の任期を４年としました」
「そういうことでしたらこのままで大丈夫です」


何が重要なのかと申しますと、最初の重任登記より３年経過した取締役は、従来は絶対辞任できませんでした。したがって今回のように３年を経過して辞任した取締役の辞任の登記を申請する場合に、当該取締役が定款変更の結果任期中であることを証明する書類の類が必要ではない、という扱いであることが分かりました。

平成１９年４月１日から電子定款の認証を受ける方法が変わります。

従来、株式会社を設立するにあたり、電子定款作成に対応した司法書士事務所（たとえば当事務所）を利用すれば、これに対応しない事務所を利用するに比べて、定款に貼付する収入印紙４万円を節約することができる、ということを皆様方はご存知かと思いますが、平成１９年４月から、電子定款の認証を受ける方法について大幅な変更が加えられますので、ここに記しておきたいと思います。

平成１９年３月いっぱいまでは、定款の認証を受けるのは、
１、発起人から委任状と印鑑証明書を頂戴し
２、私たちが代理人となって電子定款を作成し、PDFファイルに私たちの電子署名を付し
３、署名済み電子定款をフロッピーディスクに格納し公証役場へ持参
４、公証人が３の署名済み電子定款にさらに公証人の電子署名を付し、フロッピーディスクに格納し我々に返還
　　　　このような方法によっていました。

平成１９年４月からは次のように変わります。
１～２については従来通り。
　　使用できる電子証明書に公的個人認証サービスの電子証明書が付け加えられました。
３について大きく変更があり、法務省オンライン申請システムを利用して公証人に署名済み電子定款を提出する必要があります。
概念的には、オンライン登記申請などの場合と同じく、法務省オンライン申請システムから公証人への定款認証の嘱託書を作成し、その嘱託書に代理人が電子署名を付し、添付ファイルとして署名済み電子定款をくっつけて、オンライン申請システムを使用して公証人にデータを送信する。
４は従来通りで、手数料の納付、認証済み電子定款の受け取り、同一の情報の受け取りのため、発起人からの印鑑証明書などを提出するために、公証人役場へ出頭することについては従来通り変更ありません。

　　ざっと以上のような方式に変更されます。

従来、上記の２の作業は、私たちが電子定款に電子署名をするためのプラグインソフトをサードパーティから購入し、プラグインソフトを介してPDFファイルに電子署名を付していました。定款の認証という国家制度を利用するために、電子署名用のプラグインソフトを購入する（国が無償で提供している電子署名用のプラグインソフトがありますが、使い勝手が悪い）、しかも決して安い費用ではないということに、漠然と疑念を抱いていましたが、今回の改正により、この点は変更がされませんでした。オンライン申請システム上で電子定款に署名をつけることができれば、プラグインソフトを買う必要もなくなるので、これは大きな進歩だと考えておりましたが、残念ながらこの件については従来通りということでありました。

オンライン登録免許税控除？オンラインによる商業登記申請を依頼すると、費用が安くなる？

３月１１日の、「オンラインによる登記事項証明書交付申請を依頼した場合、費用が安くなる？」の記事で探していた登録免許税の減額の噂を見つけました。
噂ではなく正確には、パブリックコメントを求める案件として、案件番号 145207048 行動計画（改定）（案）((3)_法務省)の中に掲載されていました。
urlは　http://search.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=Pcm1010&BID=145207048&OBJCD=&GROUP=

これによると、案件のＰＤＦファイル１０ページに

（→平成１８年８月に電子政府を推進するための
税制として，登記の電子申請に係る登録免許税の
税額控除を要望。）
・電子政府を推進するため次の登記を受けようと
する者が，平成２０年１月１日から平成２１年１
２月３１日までの間に電子情報処理組織を使用し
て当該登記の申請を行った場合には，一定の要件
の下，当該登記に係る登録免許税額からその１０
０分の１０に相当する額（５，０００円を限度と
する。）を控除する（②商業・法人登記のうち株
式会社，合名会社，合資会社等の設立登記）（平
成１９年度）。（№３）

と記されています。
これが、採用されれば、登録免許税が減額されますので、登記に要するコストも当然下がります。

巨大なマンションの登記について・・その２

上記について、実際の登記簿謄本写しなどを掲載します。

まず、敷地の持分移転登記を受けます。当然ですが、このときの登記済証または登記識別情報が、この敷地権分として、登記するときに提出すべきものとなります。

次に、建物の所有権保存登記です。

その次は、取得した持分を建物に敷地権として追加する登記と一番上の土地の何区何番事項証明書に記載されたように、持分が敷地権となった旨の登記が為されます。

敷地権を追加する登記の時の登記済証は次の通りです。

参考までに一棟の建物の表示を掲載します。

巨大なマンションの登記について

私は東京都港区で開業している司法書士ですが、この頃、従来あまり目にしたことのない、大規模な区分建物の、おかしな登記に遭遇することが多くなりました。
私が、、このところ立て続けに遭遇したのは、区分建物に付属する敷地権が、所有権保存登記と同日に敷地権登記されている事例です。

昔、昭和６３年頃まで既存の区分建物（大規模なもの）は、次々と専有部分と敷地利用権とが一体化されて、いわゆる敷地権付区分建物の登記へと変更する登記が各地の登記所でなされました。これは一体化事業と呼ばれ、大事業でした。
一方、そのころから新築された区分建物は、小規模なものを除き、保存登記をするまでに建物の表題登記で、建物の専有部分に敷地権を最初から組み込んだ表示登記を行なった後に、販売（保存登記）されるようになりました。従って所有権保存登記をする時には、我々司法書士としては、登記原因を年月日売買とやって所有権保存登記をし、敷地利用権については「敷地権の表示」と書き、敷地権の目的たる土地の所在、地番、地目、地積、敷地権の種類、敷地権の割合と表記をして、区分建物と敷地利用権が一体化した表記をしておりました。
小規模なマンションではデベロッパーが底地も取得していますし、その底地の上にマンションを建築するわけですからマンションをデベロッパーの名前で表題登記をする場合、最初から建物に敷地権の登記をすることが可能なので、一般の顧客に販売する時までに（遅くとも所有権保存の登記を行うときまで）、各専有部分に敷地権が割り振られた（組み込まれた）状態の表題登記がなされており、我々司法書士はそれを見て、保存登記を行なっていればよかったわけです。

ところがこの頃の巨大なマンション、５０階建で、一棟の建物の中に５００も６００世帯もあるような巨大マンションの登記が出現するに及んで、今まで見たこともないような登記が出現し始めています。
　１、底地持分の取得の登記
　　（登記の目的：デベロッパー持分一部移転　権利者：買主）
　２、所有権保存の登記
　３、区分建物に新たに敷地権が付け加えられた旨の区分建物変更登記
　４、抵当権設定登記

１番から４番まではすべて連続受付番号：たとえば１００１、１００２、１００３、１００４号というように、上記１～４の登記の順番通りに、同日付で連件の登記申請がされています。敷地権の追加という表示登記が中間に入っているのにも拘わらずです。
なんでこのような登記がなされるようになったのか法務局に行って確認をしてみました。法務局の担当の係官が丁寧に答えてくれました。
一般的に、底地をデベロッパー以外の第三者が所有しているような場合、第三者はお金をもらってからでないと買主に持分移転の登記をしてくれない（同時履行の抗弁権）原則があります。
その場合販売代金の決済がすまないと、買主に持分移転の登記を認めてくれないので、事前に専有部分に敷地権を組み入れることができない。
売買代金が支払われた後、土地持分を買主名義に移転して、その時点で専有部分の所有者と敷地持分の名義人が同一人になるので、敷地権の登記を行ない、その後、設定やら何やらの付属の登記を行なうのだということでした。
私たちは司法書士なので、細かいことはわからなかったのですが、敷地権の登記はいわゆる表示登記の部類に入る登記で、それと抵当権設定登記などの権利登記が連件で申請できるということも新しい発見でした。

この、巨大マンションの分譲に伴う保存登記が申請される場合、申請人側から１個１個の区分建物ごとに、上記１番から４番までの登記をワンセットでやってほしいという申請が相次いでいる、とのことでした。
これを処理する側からいえば、「保存・設定」という手順で従来行なっていた登記が、「１～４」という手順を踏むために、登記の件数が２倍になって、大変だとの話を聞いています。このような登記がなされることによって、一時港区の法務局もパンク状態になりまして１件の登記ができあがるのに１カ月程度の時間がかかっていることがありました。
とりあえず、そのような新しい登記が為されるようになったことを、本ブログに掲載します。

オンライン物件検索、オンライン会社・法人検索 の動作について

不動産・商業　登記事項証明書送付申請登記申請書作成支援ソフトを立ち上げて、新規作成をクリックします。登記事項証明書送付請求書を選択します。展開するフォルダを選択して、申請書にデータを入力します。オンライン物件検索ボタンを押してオンラインで物件の表示を取ろうとしました(不動産登記事項証明書交付申請の場合）ところ、ターミナルウィンドウにメッセージが出て先に進めません。・・・次に、申請書作成支援ソフトを使って、登記事項証明書を申請しようとして、オンライン会社・法人検索ボタンを押し（会社登記事項証明書送付申請の場合）ますと、ターミナルウィンドウにメッセージが出て先に進めません。
ターミナルウィンドウには次のログ(抜粋）が記されています。
java.io.IOException: CreateProcess: C:\ProgramFiles\Internet Explorer\iexplorehttps://touki-shinsei.moj.go.jp/cgi-bin/ola_gw_start?id=33a8b251971ef1df&kind=COMMERCE&sitecode=0199&specific=any&mode=0error=2 at java.lang.Win32Process.create(Native Method) atjava.lang.Win32Process.(Win32Process.java:66) at java.lang.Runtime.execInternal(Native Method) at java.lang.Runtime.exec(Runtime.java:566) at java.lang.Runtime.exec(Runtime.java:428) at java.lang.Runtime.exec(Runtime.java:364) at java.lang.Runtime.exec(Runtime.java:326) atjp.go.moj.mars.command.TieupBrowserStarter.mainproc(TieupBrowserStarter.java:130) atjp.go.moj.systempillar.model.SkeltonCoreImpl.run(SkeltonCoreImpl.java:48) atjp.go.moj.mars.model.applicationchooser.ApplicationContextCore.classnameFeedback(ApplicationContextCore.java:870) atjp.go.moj.mars.model.htmlbrowser.Feedbacker.mainproc(Feedbacker.java:51) atjp.go.moj.systempillar.model.SkeltonCoreImpl.run(SkeltonCoreImpl.java:48) atjp.go.moj.systempillar.model.BeanInvoker.invoke(BeanInvoker.java:94) atjp.go.moj.systempillar.controller.ApplicationController.invoke(ApplicationController.java:171) atjp.go.moj.systempillar.view.action.BaseAction.invoke(BaseAction.java:327) atjp.go.moj.systempillar.view.action.BaseAction.actionPerformed(BaseAction.java:262) atjp.go.moj.mars.view.ui.htmlbrowser.CustomHTMLEditorKit$CustomFormView.actionPerformed(CustomHTMLEditorKit.java:157) atjavax.swing.AbstractButton.fireActionPerformed(AbstractButton.java:1786) atjavax.swing.AbstractButton$ForwardActionEvents.actionPerformed(AbstractButton.java:1839) atjavax.swing.DefaultButtonModel.fireActionPerformed(DefaultButtonModel.java:420) atjavax.swing.DefaultButtonModel.setPressed(DefaultButtonModel.java:258) atjavax.swing.plaf.basic.BasicButtonListener.mouseReleased(BasicButtonListener.java:245) atjava.awt.AWTEventMulticaster.mouseReleased(AWTEventMulticaster.java:231) atjava.awt.AWTEventMulticaster.mouseReleased(AWTEventMulticaster.java:231) atjava.awt.Component.processMouseEvent(Component.java:5100) atjava.awt.Component.processEvent(Component.java:4897) atjava.awt.Container.processEvent(Container.java:1569) atjava.awt.Component.dispatchEventImpl(Component.java:3615) atjava.awt.Container.dispatchEventImpl(Container.java:1627) atjava.awt.Component.dispatchEvent(Component.java:3477) atjava.awt.LightweightDispatcher.retargetMouseEvent(Container.java:3483) atjava.awt.LightweightDispatcher.processMouseEvent(Container.java:3198) atjava.awt.LightweightDispatcher.dispatchEvent(Container.java:3128) atjava.awt.Container.dispatchEventImpl(Container.java:1613) atjava.awt.Window.dispatchEventImpl(Window.java:1606) atjava.awt.Component.dispatchEvent(Component.java:3477) atjava.awt.EventQueue.dispatchEvent(EventQueue.java:456) atjava.awt.EventDispatchThread.pumpOneEventForHierarchy(EventDispatchThread.java:201) atjava.awt.EventDispatchThread.pumpEventsForHierarchy(EventDispatchThread.java:151) atjava.awt.EventDispatchThread.pumpEvents(EventDispatchThread.java:145) atjava.awt.EventDispatchThread.pumpEvents(EventDispatchThread.java:137) atjava.awt.EventDispatchThread.run(EventDispatchThread.java:100)
--------------------end oftrace-----------------------
当方は起動ドライブがF：ですが、このプログラムは、起動ドライブがC:でなければ動作しないとのことです。「２００７年４月にバージョンアップがされるので、そのときに解決する予定です」と、オンライン申請のヘルプセンターから丁重な電話を頂戴しました。

オンラインによる登記事項証明書交付申請を依頼した場合、費用が安くなる？

オンラインによる登記事項証明書交付申請を依頼した場合、費用が安くなる？

不動産及び商業・法人登記に関する登記手数料の一部が改正されます。
「登記手数料令等の一部を改正する政令」の施行（平成１９年４月１日）に伴い，オンラインによる登記事項証明書の送付請求（不動産登記，商業・法人登記），インターネットを利用した登記情報提供等に係る登記手数料の額が変わります

具体的には、インターネット登記情報提供サービスを利用した不動産、商業・法人登記情報の手数料を 現在の７７０円から４８０円に引き下げるそうです。またオンラインによる登記事項証明書の送付請求手数料も１０００円から７００円 とするそうです。

上記のとおりオンラインによる登記申請や、登記事項証明書の送付請求、インターネットを利用した登記情報などの請求をした場合、交付のための手数料が減額されます。当然、オンラインによる申請をしている代理人に依頼した場合は、実費分減額の恩恵があります。
ただし、安い分だけ、登記事項証明書が手元にくるまでに早くて一日遅ければ２日程度の時間がかかるのも事実です。
我々からオンラインで法務局に登記事項証明書の交付を申請し、法務局がそれを見て、登記事項証明書を発行し、更に郵便で発送する手続となるからです。言ってみれば「今すぐ登記事項証明書がほしい」という考えを捨てて、「明日（または明後日）までに登記事項証明書がほしい」という考え方を持つことによって、大幅に登記事項証明書取得のための経費を削減することが出来るのです。

オンライン申請による登記申請における登録免許税の減額についてもどこかで案を見たような気がするのですが（例えば、商業登記だったら５０００円か税額の何％かを減額し、その低い方を限度として減額する）、探しています。

電子内容証明サービス その２

・・・続き
疑似プリンタのインストールはPrint Spoolerというプロセスが立ち上がっていないとうまくいきませんが、これはインストールした２台とも同じでした。インストールが途中で止まってしまって、動かなくなった状態で、コントロールパネル→管理ツール→サービス　と起動して、Print Spoolerを立ち上げたら疑似プリンタのインストールが動き始めて無事にアプリケーション全体がインストール完了しました。

ところで、もっと最初にお話ししておくべきことがありました。忘れてました。自分のPCにインストールするアプリケーションのバージョンについてです。専用のソフトウエア(e内容証明ソフトウエア）には次の２種類のバージョンがアップロードされています。
１，ｅ内容証明ソフトウェア(WindowsXP+Word2003版) 　（Ver1.2.0.2:平成18年8月1日掲載） (6.1 MB)
２，e内容証明ソフトウエア（Ver1.2.0.1：平成17年3月27日掲載）

自分のOSはWindows２０００ですので、２を選択しました。
これが、つまづきのはじまりで、何度やっても疑似プリンタがインストールされず閉口しました。Print Spooler　を立ち上げても何をやっても駄目で、徹夜寸前まで時計は進んでしまいました。万策尽きて、１のバージョンをダウンロードしてインストールしたところ、何の問題もなくインストールされました。頭の中が焼け付くような感覚を覚えましたが、まあ結果よければ良しとしましょう。明け方４時５０分頃にやっとアプリケーションのインストールが完了し、本来の文書を送信できるようになりました。

やっと準備がすんだので、これから発送です。利用者端末ソフトウェアを立ち上げて、アドレス帳を作成したり、郵便物に表示される自分の名前を入力したり、基本的な設定を行ないます。
郵便ファイル作成　リンクをクリックし、送信文書選択ボタンでWordまたは一太郎で作った文書を選択、差出人謄本の返信に速達指定オプションを付ける時は、この画面で指定します。
次に、アドレス帳から選択をして受取人を指定し、必要なら表示された受取人を選択して反転表示させ、配達証明・速達・親展のオプションを付けます。この画面で、受取人を何人も指定できるため、受取人ごとに反転表示させて、オプションを付けるようです。
そして、入力されたデータを元に送信する内容証明郵便の印刷文面を疑似プリンタで作成し、表示される内容を確認して、送信ボタンします。
この手続が終わると、処理状況を確認するための番号が表示されるので、処理状況を確認する時はこの番号を入れて確認します。内容証明郵便を処理するまでの所要時間を調べることも出来ます。月末等ですと１７時間とかいうこともありました。月末が過ぎると、３時間程度となり、これなら郵便局に行き来している時間を考えると、十分使えると思います。

処理が進むと、処理状況確認画面で発送済と表示されるので、その後は普通の書留郵便物として、郵便物追跡サービスで所在を追っていけます。
郵便局に何回も足を運ぶ必要がないので、何回出しても全然苦になりません。３日かけて１通ずつ発信し、うち２通を到達させることが出来ました。何かの参考になればと思い、掲載いたします。

電子内容証明サービス

ずいぶん長いこと、更新をサボってしまいました。
特に何事もなく、淡々と事件処理を続けていたからですが、何事もなくというのは仕事がはかどりますが、ノウハウの蓄積をする機会がないということでもあり、ちょっと寂しいかなと思います。

久しぶりに新しいオンラインネタができました。
電子内容証明郵便です。
知り合いの会社から、取り立て不能になっている債権があるので、相当の日時を定めて行う弁済の催告をし、債権の履行期を到来させようとの企てでした。

思い立ったが吉日。特に難しい文案でもないので、何とか受諾を受けたその日のうちに処理してしまいたかった。翌日は予定が詰まっていたので。
しかし他の顧客と、電話の応対などをしているうちにどんどん時間は経ち、郵便局で内容証明郵便を取り扱う時間帯を過ぎてしまいました。
それより前に、きっと支払い督促まで行くであろうからと、裁判所のホームページで、支払督促のオンライン申請のことを調べていた所でしたので、もしかしたら内容証明郵便がオンラインでできるのではないかと思い、調べてみました。
すぐにそのページが見つかりましたが、何やら会員登録をしてからでないとそのシステムが使えないということでした。そこでまず会員登録をするために自分のクレジットカードの番号と有効年月日をホームページの上から入力し自分の登録を済ませました。
次に自分のアカウントでホームページからログインをし、内容証明郵便をオンラインで発送するためのアプリケーションをダウンロードし、かつ自分のパソコンにインストールするメンテナンスが必要になります。
アプリケーションは、ファックスソフトににているようです。ワードで作った文書を疑似プリンタでtifファイルに変換し、それを郵便局にインターネット経由で送信し、郵便局の中にある機械で印刷して封書入りの郵便物に作ってくれるというシステムです。

この疑似プリンタをインストールする時に若干とまどいました。当方はOSがWindows2000ですが、この疑似プリンタをインストールするためにはPrint Spoolerというプロセスが立ち上がっていないとうまくいきません。私は　コントロールパネル→管理ツール→サービス　と起動して、Print Spoolerを立ち上げたら、途中で止まったままになっていた疑似プリンタのインストールが完了しました。

続く

親権者が代理人となって未成年者のために委任状を発行する時どうします？

親権者が委任状を発行する場合について、父母が捺印するのか？どちらか一方でよいのか？問い合わせをいただいたのですが、たぶん、共同しなければだめだと思いますと答えたものの、よく考えたら、自信がなくなってしまいました。
調べてみましたところ、法定代理人に関する法務局の先例に次のものがありました。

＊昭和23年9月16日民事甲236--民法825条１項と登記申請との関係
---------------------------------------------
〔要旨〕　民法第825条第１項の規定は、親権者の一方が共同名義で登記を申請することができる趣旨ではない。

(照会)　民法第825条第１項の「父母の一方が共同の名義で子に代って法律行為をなし又は子のこれをするに同意したとき云々」の規定により父母の一方が登記の申請をすることができるか。若し登記申請が出来るとするとこれが申請書に如何に記載せしむるか。

(回答)　民法第825条は、共同親権を行う場合において、その一方が、他の一方の意思に反し共同名義で親権を行使した場合の効力に関する規定であって、同条の規定によって、直ちに共同親権者の一方が共同名義で親権を行うことができる趣旨ではない。したがって本問の場合は、父母が共同して登記の申請をすべきである。(昭和23年９月16日民事甲第236号・民事局長回答)

《参照条文》　民818条・825条、法26条

・・・・以上は古いものなのですが、現在も、まだ効力を有しているようです。要するに、代理権を共同で行使できる時は、共同でやって下さいという意味と思えます。
---------------------------------------------
その場合、委任状では親権者の部分をどのように表示するかについて、ひながたを調べたところ、未成年者と法定代理人については、次のような書き方が行われているようです。
http://www.ootaku.com/shomei.inkan.ininzyou.htm　　「署名・印鑑の豆知識と委任状の常識」から引用いたしました。（ありがとうございます）

住所　XX県XX市XX町　

（甲）　未成年者　XXXX　印

住所　XX県XX市XX町

上記法定代理人

親権者　父　XXXX　印

　　　　　　　　同　　母　XXXX　印



上記で、未成年者が印鑑を押す必要があるのかどうか、ちょっと怪しい気がしますが、たぶん未成年者の印鑑はなくてかまわないはずです。

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未成年者と親権者という項目で調べますと、利益相反行為の話ばかりが出てきて、通常の法定代理の方法について記された文献がほとんどないので、ズバリという事例が見あたらないのですが、大筋以上の考え方かと思います。

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ところで、自分も以前に、

１，相続人の内に未成年者がいる場合の代理委任状作成

２，家庭裁判所に親権者として特別代理人の選任を申し立て書類を作成依頼されたことがありますが、

その時は親権者１名でよかった記憶があります。だから、今回も委任状に捺印するのは親権者のうちの１名で良いのかと考えておりましたが、よく考えてみますと自分の事例では、親権者のうちの１方が死亡しているので、親権の共同行使ができない場合でした。ですから残りの一方のみによる代理権行使ということになったようです。

そこで、父母のうち１方が利害関係人であるような場合を除き、父母が共同で親権を行使できる場合には、父母双方でという結論になるように思われます。

頭を悩ませる表示登記の必要書類のご説明

仕事をさぼっているわけではないですが、自分に直接関係のない仕事のことはなかなか身につかないものです。

私たちは、会社の登記や不動産の権利に関する登記を行っています。

同じような職業の人で、土地家屋調査士という人がいますが、この人たちは、不動産の表示に関する登記の仕事をしています。

よく似たようなことを言っていますが不動産の権利と表示に関する登記はまったく別ものです。



今回、たまたま人手が足りないということで、私が表示登記に必要な書類を窓口になって受け渡しをすることになりました。

新しく建物が出来上がって、その新築の登記をするために必要な書類を受け渡しするのです。



さて何が必要なのか、平成１７年に不動産登記法も改正されたことですし、何か変化があったのか、不安なので、平素よりお世話になっている土地家屋調査士の松沢先生（調布市）にお尋ねしました。

私ども司法書士では、建築確認申請をした名義人と表示登記の名義人が異なったりとか、途中から共有に変更になったというような場合のことが、どうしてもよくわからずに、お客様に必要書類のご説明をする時に、場合場合に分けて説明をするものですからどうしてもくどくなるし、必要な書類もあれもこれもと書き加えるため、ものすごい数になってしまい結局のところ私もお客様も分からなくなる、というために陥ることもあります。

そのあたりをなんとか綺麗に文章で書きしるす方法がないものか、専門外の話でもあることですし、以前から頭を悩ませておりました。



今回松沢氏より上手い具合に丸く治めた文書をいただきましたので、公開いたします。

なるほどうまく書かれておりまして、現在必要ではない書類ですが成り行きで必要になったりする場合のことも、まるめて書かれておりますので感心いたしました。皆様のご参考になると思われますので、どうぞご利用ください。



１，建築確認申請書の副本一式（図面もあります）

２，建築確認済書

３，検査済書

　　（引き渡しの直前に完了検査だと思いますので、現時点ではまだ無いと思います）

４，工事代金領収書の原本

　　（支払った内の一部で可・振り込み書の原本でも可）

５，工事完了引渡証明書

　　（工事人の実印捺印・できれば捨て印も）

６，工事人の印鑑証明書および資格証明書

７，申請人の住民票　　共有の場合は各１通

８，共有の場合は、申請人の印鑑証明書　各１通

９，委任状・持ち分の協議書などに実印をいただきます。

１０，新築年月日をお知らせ下さい。

　　　（検査済がある場合は、通常その完了検査日とします）

１１，共有の場合は、その持ち分をお知らせ下さい。

どうですか。よくわかりますでしょう。?

百花繚乱の続き その１

本年最後の更新になるかもしれません。

遺産分割協議書に添付した印鑑証明書を、不動産を相続した人の住所を称する書面として使用できるか否かについて、文献をもらいました

登記研究５１２号

７１１７

要旨　遺産分割協議書に添付されている相続人の印鑑証明書を、当該相続登記の申請人の住所証明書として援用の上「相続及び住所を証する書面」の原本還付は、することができない。

問　相続人が甲、乙の２名である場合、A不動産は甲が取得し、B不動産は乙が取得することとする遺産分割の協議が整い、それぞれ相続関係説明図を添付して２件連件にて相続による所有権移転の登記の申請をする場合、遺産分割協議書に添付されているA・Bの印鑑証明書をA・Bそれぞれの住所を称する書面として、援用し、「相続関係説明図」を提出して、「相続及び住所を証する書面」の原本還付の請求をすることができるものと考えますが、いかがでしょうか。

答え　遺産分割協議書に添付されている印鑑証明書を住所証明書として転用することはできないため、その原本還付もできないものと考えます。



だそうです。上記甲・乙とA・Bがごちゃごちゃになっていますが、原文のままです。

遺産分割協議書とそれに添付された印鑑証明書は不可分１体のものであって、いわゆる同意書などと同じ性質のものと考えて、同意書は住所を称する書面ではないので、住所を称する書面として転用することはできないということなんでしょうか。

平成１７年３月に施行された新しい不動産登記法による登記手続きでは、遺産分割協議書と印鑑証明書を原本還付しますが、その手続きとの兼ね合いはどうなるのでしょうか。

あるいは、遺産分割協議書に添付した印鑑証明書とほかにもう１枚印鑑証明書を添付した場合、その印鑑証明書をもって住所を称する書面として使用することができるのでしょうか。

いずれにせよこの件は登記研究に載っている事例で、自分のもってる先例集などを調べてみても掲載されていな事例でした。ということで住民票を添付して１件落着と相成りました。

あれこれ混乱、百花繚乱です。

自慢じゃありませんが、このところ補正にひっかかるような登記はほとんどやっていませんでした。
とびきり腕が優秀な訳ではありません。そこそこです。
あんまりおかしな案件がやってこないというだけでした。

年末が近くなって、いろいろと面白い案件がでてきました。
役員改選を８年もやっていない会社とか、設立後一度も理事長の改選をしなかった医療法人とか、誰がどう読んでも、意味不明の公正証書遺言とか、妻の両親のところに養子に入ったつもりだったが単に妻を筆頭者とした戸籍に入っただけであった等とあれこれ入り組んだ話が出てくるようになりました。

その１、印鑑証明書の記載をもって、住所を証する書面とすることの可否
始まりはこれでした。相続登記をうときに、物件を取得する相続人の住所証明書をつけますが、住民票を取っていないときでも遺産分割協議書用に印鑑証明書をとってありますから、これを住所を証する書面として使うことがあります。
また、よくあるパターンで銀行ローンをつけて不動産を取得する場合、抵当権設定登記用に準備した印鑑証明書を、その前の所有権移転登記の買主の住所を証する書面として使用することもあります。
ところがこれにクレームがつきました。「こんな方法見たことない」。こちらは「そんなこと言われたことない」という按配でらちがあきません。
どうなるのでしょう。私の方でも調べてみると、印鑑証明書を住所証明書の代わりとして使用できないと記された文章が見当たらないのです。どういう結論が出るのか、法務局の方でもっている文章を送ってもらう予定でいます。

その２、設立から一度も理事長の改選をしなかった医療法人
１０年目ぐらいに、理事長の改選を登記したようです。設立後は２年で任期満了退任とし、選任せぬまま８年間を過ごし、１０年目に新規に理事長を就任したと登記されています。となると、その任期は初日の途中から始まりますので、任期計算をするにあたり初日不参入とされます。一般的に医療法人の理事の任期は２年間、任期満了後後任者が就任するまで任期は延長されますので、平成１６年１０月２５日就任と登記されていた場合、初日不算入で計算すると、平成１８年１０月２５日の満了をもって任期満了する、したがって１０月２６日重任となります。
ところがこれが問題を引き起こしました。今年の定時総会の開催日が平成１８年１０月２４日であった関係で、２６日重任だとすると予選の予選という問題を引き起こすわけです。しかも間の悪いことに、今回は理事に変動があり、定時総会前の理事と定時総会後の理事には変更があります。すると理事会の構成員が、現在在籍している理事以外の理事によって占められることになり、現在の理事でない人が理事会を開き理事長を決することになり、それはやはりおかしいとなります。
となると、定時社員総会は１０月の２５日に開催すべきで、そうであれば２５日に任期満了する理事を２５日の総会で選任する関係上予選にはならないというべきなのでしょうか？もしくは同日であれば、何時間か先に入れ替わる役員を決めることも予選等ならないと理解すればよいのか？
ちょっと疑問があります。

その３、株主総会議事録に出席監査役の氏名がなかったために監査役の就任承諾書を要求された事例
定時株主総会で監査役が辞任をし、新しい監査役を選任しました。議事録は商法時代の議事録をそのまま流用し、特に出席役員の氏名などは書き込んでいませんでした。選任議案の末尾に、「なお選任された○○氏は即時就任を承諾した。」とやって登記申請したところ、株主総会議事録に、出席監査役の氏名が記載されていない場合、いくら「なお選任された○○氏は即時就任を承諾した。」と書いても、就任を承諾した書面として議事録の記載を援用できないといわれました。出席しているか分からない人が「即時就任を承諾した」とやっても、矛盾しているということでしょうか。
なお監査役は、株主総会議事録に署名する義務はないので、名前さえ載っておれば印鑑を不用とのことでした。

真正な登記名義の回復登記時の登記識別情報通知

登記識別情報通知は何通発行されるかについて改めて考えてみたいと思います。

何を今さらという声もありそうですが、ちょっと悩む事案がありましたので記録しておきます。



本来所有者は、甲さんであるが誤ってAさんに登記をしてしまった。その後甲さんは死亡した。

甲さんの相続人は２人いました。

今回、所有者をAさんと登記された不動産について、甲さんに、真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記を行うことになりました。この場合権利者甲さんの地位を相続人が承継して権利者の相続人として登記を実行することになりますが、この場合、登記識別情報通知は一体何通発行されるのでしょうか。

もし１通のみ発行されるのであれば、権利者側の提出する委任状は１通で良いはずであるし、もし２通発行されるのであれば権利者側の提出する委任状は２通必要だということになります。

登記を申請して登記識別情報通知を受け取るときに、権利者からの委任状がない、もしくは登記申請時に提出した委任状にそのこと（登記識別情報通知を受け取る件）が記入がなされていない場合、登記識別情報通知は受け取れません。

この場合、もしその不動産が将来売却などにかかって、所有権移転登記をしなければならなくなった場合、受け取れなかった登記識別情報通知については、それがないものとして処理せざるを得ません。そしてその場合の責任の所在はどこにあるのかという問題になると、その時の登記の手続きをした司法書士が委任状を一部しか持ってこなかったために、一部の人にしか登記識別情報通知が為されないとした場合、司法書士に責任があるという論調が出てくるでしょう。
結果的に真正な登記名義回復の事例で、登記識別情報通知は１枚、完了証も１枚でした。
これなら委任状は１名分だけ用意すれば良かったことになります。


以上真正な登記名義の回復登記を、真実の所有者の相続人から申請する場合の登記識別情報通知の発行部数について書きました。

懐かしの 三田通り

私のHPの中で、事務所の近所の風景写真を、Javaアプレットを使ってスライドショー形式で表示しているものがありますが、その中に、三田通りがでてきます。

地元では三田通りと呼んでいますが、いろいろな呼ばれ方をしています。

その１は三田通り

その２は桜田通り

その３は国道１号線

三田通りは、三田２丁目の交差点から赤羽橋あたりに至る距離としては１キロもない短い区間をそのように呼んでいると思われます。したがって大変ローカルな呼び方で、三田界隈でしか通用しない言葉であるかもしれません。



三田通りは、２０年くらい前に比べると大幅に広がりました。以前は片側２車線の道路で中央分離帯もなく、道の歩道のスペースが狭く、また歩道には銀杏の木が植えられており、秋はそれは見事な景色でした。

慶応大学のOBの方などがこの三田通りを見るとかなり驚かれます。道路の拡幅工事の結果はOBたちに相当インパクトが強いようです。

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商業登記オンライン申請黎明期の話 その２

商業登記のオンライン申請について　その２

その２　重複する申請を出した場合のはなし

これは専門家が見たらおかしな内容であるかもしでませんが、当方の誤解に基づくものであればそこは１つご容赦をいただいて、話を進めたいと思います。商業登記のオンライン申請が始まったころ、オンライン申請で使用するシステムはJavaを利用した高度なシステムであるとだけ聞いていました。何がどう高度なのかは分かりませんが、今まで聞いたこともないような言葉が出てきて、まごつきました。まず私たちが利用しているパソコンに、サンマイクロシステムズのＪＲＥをインストールし、Javaの実行環境を整えます。次に法務省のホームページからオンライン申請システムインストーラをダウンロードしてきて、パソコンにインストールする必要があります。そのうえでこれも法務省の発行している、申請書作成支援ソフトウェアを使用して、申請書を作成し、それをオンラインで送信するという手順を執らなければなりませんでした。

ところが、恥ずかしながらJavaのアプリケーションを利用するのは初めての経験ですし、Internet Explorerの画面上で、Javaのアプレットが実行されるのを見るのも初めてで、こちらは何も分からないけれどコンピュータが正常に作動してくれるおかげで、つつがなく登記の申請ができたというのが本音です。

それで、当方の機械の調子が悪いのか、それとも登記申請を受け付けるサーバーの回線が細いのか、最初の頃は１つの申請をするのにえらく時間がかかりました。まるで機械が止まってしまったような状態に陥り、強制終了しようかと考えたりすることが何度もありましたが、処理自体は進行していて忘れた頃にデータの送信が無事に完了していたりすることがありました。JavaのアプレットをInternet Explorer上で実行する場合に、どの程度の時間がかかるものであるか、経験したことがなかったのでついつい処理が止まってしまったかのように錯覚することがありました。

ある日、送信データに電子署名を付しデータを送信しましたが、データが到達しましたというウィンドウが開かないまま、機械の反応がなくなって再起動し、同じ処理を繰り返しデータを再送信いたしました。ここに、盲点がありました。実際にはサーバにデータは到達していて、完全に受けつけられていたのに、そのことがこちらに伝わってこなかっただけで、気がつくと同じ会社の同じ登記が２個申請された状態になってしまいました。

重複申請の場合には、あとのものを取りされるのが筋であろうと考え、オンライン申請を利用してあとの申請を取り下げました。

取り下げ自体はすぐに受理され、申請事件の一覧表の中に取り下げの処理中と表示されるようになりました。

ところがこれがいつまでたっても処理完了しないのです。そこで、最初に申請した事件の添付書類を法務局に届けに行ったときについでにあとの申請を取り下げているので早く処理を願いたい旨申し入れをし、法務局の承認を得ました。やれやれと思って法務局から戻ってきてみると、取り下げの処理完了の通知メールが送られてきていました。

商業登記オンライン申請黎明期の話 その１

商業登記のオンライン申請について　その１

商業登記のオンライン申請が始まってすでに２年半ほどの期間が経過しました。

私などは事務の合理化が大幅に進められるために、積極的に導入いたしましたが黎明期の頃はなかなか面白い経験をしました。

今では商業登記のオンライン申請はとりたてて珍しいことではないと思いますが、最初の頃はモノ珍しさもあるし、なによりも事例の集積がないので、ある１つの入力に対してどのように対応するかについても確固たるマニュアルなどは無かったのではないかと思われます。

言ってみれば、申請する側も手探りですし受ける側も手探りだった、そう言っても良いのではないかと思います。

自分の失敗は、

1,オンラインの申請書につける電子証明書に記載された住所と添付書類の委任状に記載された受任者としての私の住所とが食い違っていたこと、そして郵送で発送したその委任状が法務局に到着する前にそれを取り戻そうとして、悪戦苦闘したこと

2,１つの会社についてうっかりして重複する申請を出してしまい、そのうちの１個を取り下げたこと

この２つが大きなものでした。



その１　委任状住所の誤記入の件

オンライン申請が始まった当初は、通達の文章などを呼んでみても、まだ現物の経験がないためにちっとも実感が湧かず、「まあとりあえずやってみるか、何かあったら考えよう」というようなノリで始めたのは事実です。特に補正の関係が大変にややこしく、オンライン申請した登記を紙ベースで補正するような場合は、委任者から改めて補正用の委任状を１枚余計にもらわなければいけないということがありました。最初の頃はオンラインの申請ができるかできないかということの方が主要な問題点でして、その上補正があった場合にはどうすればよいのか、率直にいってよくわからないわけでした。ということは何か補正箇所があったときは、法務局に出向いて補正をすることの方が分かりやすいので、どうしても紙ベースの補正になってしまうわけです。オンライン申請などない時代は、補正をするのにも法務局に出向いて登記官の面前で補正を行えば、別途委任状を請求されるようなことはありませんでした。しかしオンライン申請になったときから、「補正にも委任状が必要」であるという、今までは考えられなかったやり方が、発生したわけです。

登記の関係書類をお客様に捺印していただく場合に、委任状という１番大事な書類を、「登記用と補正用に合計２枚ください」ということは最初の頃はとても言える雰囲気ではありませんでした。（今では、使用しなかった分は登記完了後にご返却します。という説明をして、お客様からお許しをもらっています。）ということはその当時、オンライン申請をする場合、補正の道は事実上閉ざされていることになるわけで、まずは補正を起こさないようにすることが最大の課題となりました。

ところが運悪く最初に申請をした事件では、登記申請書の住所は電子証明書に記載されている住所を記載したのですが、添付書類の委任状の私の住所が、電子証明書に記載されている住所と異なるものを今までの感覚で記載してしまったわけです。

そうすると申請書か委任状のどちらかの住所を修正しなければならないことになりますが、まだ最初のこともあるし、オンラインではどちらも難しそうです。「それならば、すでに書留郵便で発送した委任状をつかまえて、そこに書いてある私の住所を訂正して、再度郵送すればよい」という判断になりまして、郵便局に掛け合って別途に郵送した法務局あての書類を持ち帰って欲しい旨の依頼をしました。そういう次第で第１号のオンライン申請は、補正になるような書類が法務局に到着することもなく、当方の手元に戻り、委任状の不備を修正をした後法務局に持参して、登記は受理ということになりました。これなども最初の頃ですから、添付書類が到着するまでに１週間くらいかかりましたし、登録免許税もその時に、収入印紙をむき出しで（現在のように納付書に貼り付けて申請するわけでなく）持参して、受理してもらいました。

よみがえる昭和時代

相続について

別に宗教の話をしたいわけではありませんが、私たちの仕事の中で不動産登記の一部門で相続の登記というのがあります。

現在の日本では、相続は死亡により発生するとされています。権利の主体である人が死亡することによってその人のもっていた権利義務のすべてが、当然に相続人に移転するという法律効果が発生します。

その権利の移転の結果を登記簿に掲載する行為が相続登記という仕事になります。

そして、その事実を調査するために、被相続人の出生にさかのぼる戸籍謄本や除籍謄本や改製原戸籍などを読みますので、戸籍謄本等に接する機会が、通常の人に比べて何千倍も多いことになります。その意味では、登記という仕事に付随する補助的な仕事ながら、戸籍謄本等の解読力はほとんどプロ並みの能力を有していると自負しているところであります。

古い戸籍謄本等を見たことのある方はお分かりになると思いますが、一種の古文書のようなもので戸主とか家督相続とか今ではまったく使われなくなった言葉が、それこそ星のようにちりばめられています。おまけに昔は戸籍謄本はカラスペンや筆を使って記入されていましたので、あまりにも達筆で字が読めないということも発生します。その古文書のような戸籍の中に、人間の生き死にに関する重要な情報が記載されているわけです。

例えば、「樺太で出生した」、とか「戦闘により死亡」などという記述です。現在の日本国においては国民が戦闘により死亡するというようなことは皆無ですが、昔の戸籍謄本にはよく出てくる言葉です。また、満１０歳程度になるまで、子供の生存している確率が現在に比べてぐんと低く、例えば子供の５人のうち１人や２人は１０才の誕生日を迎えずに亡くなっていることもよくあります。このような記述を見ると現代の日本は、ずいぶん進歩したように見受けられます。そしてそのことに感謝しなければいけないと思うのです。

相続登記に付随した業務で、戸籍謄本の解読作業を行うことにより、大日本帝国憲法の時代を肌で感じる又はこれらの戸籍謄本にちりばめられた文字情報が、私たちの心の中に古い昭和時代をまるで生き物のようによみがえらせるのです。何か夢でも見ているかのように、戦前の昭和時代にタイムスリップでもしてしまったかのように錯覚することがあります。時々その感覚があまりにも生々しくって、嫌な気持ちになることがあります。少なくとも現在のわれわれは、戦争や医療の未発達により自らの意志に反して命を失う機会が、昔に比べてぐんと少なくなっていることはありがたいことですが、一方、５０年とちょっと程度の平均寿命の中で十分に生き尽くそうとした昔の人たちのように、身の丈にあった幸せという考え方が理解できない時代になりました。平均寿命が７８年（男性）という中では、身の丈以上の幸せを追求できるの時間が、十分にあるからです。

音声認識ソフト

音声認識ソフト

私は、キーボードを使って入力をするのも好きですが、この頃肩凝りがするので、音声認識ソフトを使用するようになりました。

ドラゴンスピーチというソフトで、マイクロホンの音量の設定などをうまくやりますと、かなりの認識率を示します。ちなみにここまでの時点で誤変換により修正をした部分は１カ所もありません。

このソフトを、自分の発音の癖に従って正確に変換できるように自分用にカスタマイズする機能があるのですが、自分の発音やイントネーションの癖を変換ソフトに覚えさせるために、最低でも２時間程度、自分の声の特質をこのアプリケーションに読ませる必要があります。

マイクロホンを前に座り、あまり興味のもてなそうな文章をえんえんと２時間近く自分の声でしゃべり続け、自分の話し方の特徴をアプリケーションに記録させます。そうすることによって私個人の一般的でない発音を、標準的なテキストに変換してくれます。しかしこの作業はなかなか退屈な作業です。１度やったら２度３度と続けてやりたいと思わせるような種類の作業ではありません。

そこでこのソフトも優れているところは、あるマシンで２時間かけて自分の話し方の特徴を読み込ませた設定ファイルを他のマシンに引き継いでいけることです。

これは大いに気に入りました。

要するに、他の機械で使うときに自分の発音の特徴をまとめた設定ファイルを、新しい機械にコピーすれば済むということです。この機能が気に入って、即我が家のＦＥＰの１つ　になりました。

登記済証と登記済権利証

前回、表示登記と権利登記の違いによって生じた困った問題について記しましたが、これと同じような問題が、不動産取引の売買代金決済の時に発生することがあります。
不動産を買うときには、買主が自分の名義に書き換えることが出来ることをきちんと確認した上で、売り主に売買代金を支払うことが鉄則です。
そうしないと、不動産の代金は支払ったのに自分の名義に書き換えることが出来ず、お金をドブに捨てることになります。というか、それはほとんど売り主の犯罪とも言うべき事態で、そういうことが起こらないように、注意をしながら手続きを進めています。
不動産の名義を書き換えるときに、特に注意すべき点は、現在の登記名義人が売主であること、売主が権利書を持ってくること、売主が印鑑証明書を持ってくることなど、不動産代金決済の当日にこれら書類を確認をしてOKがとれたら売買代金の決済をします。

ところで、手続上は、登記が終わると登記済証という書類が交付されます。（オンライン指定庁を除く）

売買などの大きなもの（これを特に権利書という）から下は住所変更や抵当権の抹消登記のような小さなものまで、登記済証が交付されていました。正式な名称としては売買によって生じたものも住所変更によって生じたものも、登記が済んだことの証明ですから、「登記済証」と呼ばれます。

また、家を取り壊した時には、「滅失登記」というのを行ないますが、そのときも登記済証が発生します。

言ってみれば登記済証には、重要な中味のあるものと、ゴミとまでは言いませんが、ほとんど意味のない登記済証とがあることになります。

そして、それらの保存方法は全くお客様次第と言うことで、皆様のお気に召すままに、処理いただいています。

私たちのように、この仕事を業にしている者は、大事な意味のある登記済証には立派な表紙を付け、ほとんど意味なのない者は表紙も付けないで中味だけご返却することがあります。



不動産の取引の場所には、売り主のかたに、権利書を持ってきていただきますが、前に書いたとおり、登記手続きが終わりますと、「登記済証」とも「権利書」とも呼ばれ、おまけに表題登記でも権利登記でも同じ名称の「登記済証」が発生するのですから、まあ、混乱は皆様ご想像の通りです。

時々、役に立たない方の登記済証をお持ちになることがあります。当然これでは登記が出来ないので、代金の授受はまた機会を改めてということになりますが、どうしてもその日に決済をしなければいけないときは、売り主のかたに、権利書を探しに戻っていただきます。

私たちも、権利書が見つかるかどうか不安ですが、売り主はもっと不安でしょう。自宅に探しに戻った売り主から「権利書が見つかりました」という電話が、決済場所にかかってくると、一同一安心で手続きを進め、書類が届いたら解散と言うことになるのですが、売り主さんの心労を思うと、気の毒になります。

表題登記と権利の登記について

私たちが仕事にしている登記には、表題登記と権利登記の２種類があります。表題登記とは、土地なり建物なりの物理的な状態を数字や図面にして紙に表す登記のことを言います。いっぽう権利の登記とは表題登記によって確定された不動産にまつわる、権利の状態を正確に表すための登記です。

表題登記とは目に見えるもの紙に書き表わす登記、権利登記とは目に見えないものを紙に描き出す登記ということもいえます。

両者は似て非なるものです。まったく別物なのですが、時々同じ登記という言葉であるがゆえの悲劇や喜劇が起こります。今日もそれで大騒ぎでした。

家を新築した場合、まず表題登記を行わなければなりません。この仕事を行うのは土地家屋調査士という仕事の人です。



家が出来上がっていよいよ引き渡しというときに、何をするべきかについて記します。

家の引き渡しとは、鍵の引き渡しであり新築家屋に対する物理的な支配を買主に移転する行為です。当然家屋の売買代金や工事代金と引きかえです。

手持ちのお金で家を建てる人は別ですが、住宅ローンで借り入れをしてその借入資金で家を建てている場合は、引き渡しと引きかえに支払う金銭は銀行から融資を受けた金銭ということになります。



その融資を受けたお金、そもそも融資を受ける条件ということがあるのを、うっかり忘れてしまう人がいます。

私たちはお金の流れやお金が出るタイミング等についてはタッチしませんので、部外者の立場で見ていられるのですが、銀行によって　住宅ローンのお金を出すのは登記実行と同時という金融機関があります。

いっぽう、登記が資金の工夫より若干遅れても構いませんという、銀行もあります。いわば２種類のスタンスで対応されています。

本日問題が発生したのは、金融機関側は前者（融資と登記持ち込みは同時）を当然の前提と考えていて、反対に施工業者が融資金の交付と登記とは別個に処理すればよいと考えていた場合でした。

融資の実行と同時に登記をするとゆうのは、司法書士の世界では、融資と同時に権利登記を申請するということです。

もっと細かく言えば、融資の実行までに表示登記が終わっていて、融資と同時に所有権保存登記と抵当権の設定登記をすることを言います。

金融機関の人が、何気なく「融資の実行する当日に、表題登記が終った登記簿謄本を取ってきてくださいね」と建築業者さんに伝えたところ、建築業者さんの担当者は目がうつろになってしまって視線が空をさまよっていたということでした。融資の実行日に登記の持ち込みをする（しかも権利の登記です）などということは全く考えて居られなかったようで、思わず目もうつろになってしまったのでしょう。

目がうつろになったのはこちらも同じで、それではとても予定の期日に間に合わないではないか、施工業者さんの担当者の方にお尋ねしたところ、その担当者も同じように考えており、融資の実行日を表示登記が終わるまで伸ばさざるを得なくなりました。

無理に無理を重ねていって最後の土壇場で間に合わなくなってしまうよりは、早めにギブアップしてしまった方が傷は浅いと思われたからです。

金融機関というところは、資金を表に出すまでに厳重な条件が付されていて、その条件を満たすために多くの手順を踏んでやってきているので、差し迫ったところで急にできなくなりましたということは非常にまずいわけです。また、表題登記が間に合わないから、事後的に登記をすればよいというような扱いに変更することもできません。

以上の状況になってしまいますと、もう登記を伸ばすしか方法がないわけで、施主からも金融機関側からも了承を得ました。これで１件落着しましたが騒々しい１日でありました。

分割という言葉について

ある総合商社の経理部に勤務している大変に真面目な女性から、父上の相続登記の書類を作成するアシストを依頼されました。
１般に経理の方は大変に真面目な方が多く、また論理的思考に慣れておられるため、私の能書きもすらすらと理解してくださって、こちらとしても大変に説明のしがいのある依頼者がおられました。
登記申請書の書き方も分かった、委任状の書き方も分かった、登録免許税の計算の仕方も分かった。依頼者の方はそのようにおっしゃいました。１番厄介なところを簡単に理解してくださったので、もう何も心配することはありませんよとお話をしていました。
ところがその後メールで、「遺産分割協議書の題名は、遺産分割協議書で良いのでしょうか？」とお問い合わせをいただきました。
次に会う機会が出来たので、面会してご質問の真意をお聞きしました。こちらも「？」で、例えば遺産分割協議書を「遺産契約書」、「契約書」、「合意書」などという表題にしたいの希望だと考えていました。そこで依頼者の方に、「内容が遺産分割の内容になっていれば、表題はなんと書いてあっても構いませんよ。ただ一般的に業界用語で遺産分割協議書というからそのように呼んでいるだけです」と得意になって説明したのですが、依頼者の女性はますます不審そうな顔をしています。
そして改めて、「分割でよいのですか」とおっしゃいました。
「はい、分割です」と私。
「合併とか言わないのですか」・・しばらく沈黙がありました。
「だってひとつのものを２つとか３つに分けるのを分割とゆうのに、なぜ母と共有の不動産を母名義に集めるのに合併と言わないのですか？」
そこまで言われなければ気がつかない私も鈍いんですが、確かに業界で使う分割という用語は、一般の方から見るとかけ離れた意味で使われています。
法律的には分割という言葉は、共有状態のものを単独所有に近づけていくための手続であって、逆の単独所有のものを共有状態にもっていく場合には、分割という言葉を使いません。
しかしいわれてみれば、依頼者の方がおっしゃったとうりでして、むしろわれわれの方が考え方がおかしいのかもしれません。
依頼者の方に質問されて、初めて気がついたことからでした。いい勉強になりました。

犬好き 猫好き

猫が好きな人、犬が好きな人。
世の中の人間は大まかにこの２種類に分けられるような気がします。
持分はもともと犬しかかったことがない人間でしたが、猫を飼い始めてみたら面白くて、すっかり猫の虜になってしまいました。
私自身の行儀作法もすっかり猫用のものになってしまったので、犬の飼い主を見ると何かものすごくデリカシーがない、がさつな人だと思うようになってしまいました。
犬を飼うときは、犬は常に自分の僕であり、人間は犬を叱り又は励ましながら犬を自分に対して忠実な部下になるようにしつけなければいけません。その結果常に命令口調となり「何々しろ」とか「待て」という言葉が飛び交うようになります。常に人間が犬に命令をする立場であるということをわからせるために、犬と接するときは面と向かってはっきりと声を出し「何々をしなさい」と命令をするわけです。
常に犬を人間のコントロール下においておかないと、たちまちに犬と人間との良好な関係は崩れ去ってしまいます。
ところが、動物の性格の違いからか、猫を飼う場合には以上のようなことをやるのは禁物です。猫は大変に耳がよく１０メートル先のネズミが歩く足音を聞き分けていると言われています。そのような猫を相手に「何々をしろ」などという扱いをしていると本当に嫌われてしまいます。１日のうち１回でいいから飼い主の体を触りにくる、それでよしとしなければならないのが猫との付き合いであろうかと思います。
接するベッドの資質がこれほど違うのですから、それを飼う人もお互いに相反するものを感じているものです。
別に犬猫論争をしようと思っているわけではありませんが、犬を飼う側から見た猫好きのこと猫の飼い主から見た犬の飼い主についてちょっと文章を書いてみたいと思います。
犬を飼う側から見た猫好きのこと
１人づきあいが悪い
２１本道を犬好きの人が向こうから歩いてくる場合、こちらはその人に会いたくないと思ったら、避けて脇道に入ってあいさつをしないなどの、一般の人間にはとても信じられないことをする。
１方猫好きから見た犬の飼い主は
傲慢で威張っている。声がでかい。デリカシーがない。自己顕示欲が強そう。というような違いがあるように見受けました。

１１月１４日勉強会

１１月１４日勉強会?は、盛況のうちに終了しました。
次回は私が担当することになりますが、法務省関係で色々な手続きがオンライン化されていますので、できるだけ多くの手続きのオンライン申請をまとめて、集大成のようなものを作りたいと思っています。
自分でもちょっと考えて思いつくものとしては
１、会社解散の届け出
２、清算人の届け出
３、清算結了の届け出
４、供託手続き
５、債権譲渡登記
６、
などがあるようです。これらを一網打尽にしてマニュアルなどが作れば良いなあと思っています。

電子定款の認証について 東京都版その２

その１の続きです。
７，電話で、公証人の予定を聞き指定された日時に公証役場へ出向きます。
８．公証人と面識がない場合は運転免許証、パスポートなど顔写真付きの身分証明書を持参して、面識簿に登録してもらいます。
９．持参物は、フロッピーディスクに入れた自分の電子署名を付した定款のファイル（PDF）と紙の謄本の申請をする時は、定款の内容を印刷した紙（電子署名を付したPDFファイル）をにぶ作っていくこと。
自分は、電子署名を付した後のPDFファイルをプリントアウトしましたが、電子署名の部分で有効性の確認をしておかないと、電子署名のフィールドに？マークが出てしまいます。
１０、現場では特にすることもなく、内容がOKであると確定したら、謄本を交付してくれました。
以前に横浜管内の川崎で頂いた謄本は６枚１組ですべてを割印がしてありましたが、今回の謄本は公証人の認証文を付した用紙と当方が印刷していった定款の内容を印刷した紙との間に１個の割印があるだけでした。本当に割印１個だけで良いかと思うのですが良いということですので納得しました。
１１，紙の謄本を渡してくれるとは別に、公証人の認証を付した人使用済みの電子定款を、当方が持参したフロッピーディスクに入れて渡してくれます。おそるおそるフロッピーの中を見ると ****.PDと命名されたファイルが入っています。
１２．これがおそらく昔で言う会社保存原本でありましょう。ただしいくらでもコピーできるので昔ほどありがたみがなくなりました。
１３．なお、この認証済みの電子定款を読むためにはある特殊なソフトを用意する必要があります。

商業登記オンライン申請

１１月に入って、某地方法務局に商業登記の申請をオンラインで２件行いました。
１　１１月１日付の、株式会社設立登記
２　１１月７日到達の、監査役重任登記?
本日は１１月９日です。
司法書士であれば、この２件の登記のうちどちらが気にかかるでしょうか。
それは当然に、登記申請日から日数の経っている１の登記についてです。登記の内容自体も株式会社が設立という、人間で言えば赤ん坊の誕生のような登記ですから、これが大事な登記でないわけがない。
私たちがオンラインで商業登記申請を行うのは、紙ベースの申請よりもかなり早く仕上がるから、という理由であることは一般的にまだ知られていないと思いますが、紙の申請より早いのは事実です。
そこで、私は依頼者に、補正日よりは何日か早く終わると思いますとお伝えしているわけです。
ところが、登記完了の通知もないまま補正日は目前に迫ってきているのでした。最低でも補正日の前日には登記が完了してほしいのです。そうしないとわざわざオンライン申請をしているメリットが、まるでありません。
夕方の４時ちょっと過ぎに、メールが１本入りました。設立登記が完了したことを知らせてくるメールでした。やっと来たかということで登記完了の連絡を、お客様にしておりました。そしてお客様との電話を切ると、つぎにもう１本のメールが入ってきていました。こちらは１１月７日に到達の登記が完了した旨の通知でした。
登記申請の日付に７日間の差があるのにもかかわらず、完了の時間差は１５分間ぐらいです。これはどういうことなのか、まあ誰が考えてもある程度仕事が集まって来たところで、一気に片づけているのでしょうと思われます。
そのような、事件処理の方法が行われているとするならば、別の言い方をすると何日かまとめておかないと、処理をするのに能率が上がらないくらいにしか、オンラインによる商業登記の申請が行われていないということになります。稼働の最初からいわゆる半ラインを認めている商業登記のオンライン申請は、敷居が低く使いやすい制度です。不動産登記のオンライン申請は、機械好きの私でもイヤになってしまうほどややこしいですが、商業登記は使いやすい。このシステムもどこかの旅券申請のように、１件当たりのコストが高すぎて途中で廃止になってしまわないことを願うばかりです。

電子定款の認証について 東京都版その１

電子定款の認証について
次に、東京都内の指定公証人に電子定款の認証を受けるための手続きを電話で確認をさせていただきました。
１、まず定款ができたら、ファックスで構わないので公証役場に送信するように依頼されました。
　電子定款の問題以前の、会社法として適法な定款であるかどうかをチェックしてくださるからであろうと推測されます。
２、添付する委任状は、定款と同内容のものを記した紙の添付は不要とのことで、要するに定款の作成代理についての文言が記載された、B5程度の委任状で構わないとのことでした。
3、定款の原稿を送信してしばらくすると、公証人の先生から直々に電話がかかってきまして、手直しした方がよい箇所とその例を示してくれるので、そのように修正を加えます。
４、３の指示に従って変更した定款をＰＤＦ化して、電子署名を付し、それをＦＤに入れて持参するようにとのことです。署名付定款をe-mailで送信で良い役場もありますし、ＦＤで持参という役場もあります。
５、紙謄本を交付してもらう予定なのですが、それは印刷して持っていく必要があるのかどうか、聞き忘れました。しかし、よそでもらった謄本の体裁を見ると、全部公証役場で作ってくれるのではないかと思います。
６、予定が決まって、公証人役場に伺う日程を公証人と打ち合わせします。
当方の持参書類は、
紙謄本を作るためのプリントアウトした定款（電子署名を付したもの）、
ＦＤに入れた電子署名済定款のＰＤＦファイル、
その他認証に通常使う、委任状や委任者の印鑑証明書など
を持参すると必要があるそうです。

今日の１枚

東京も少し秋らしくなってきました。１１月６日、朝８時５０分頃の三田二丁目交差点風景。
初めて見る今年の紅葉です。?

電子定款認証の実際

電子定款作成の実際について

１、電子定款の原稿作成

１，私の場合は、定款の原稿を日本公証人連合会のホームページからダウンロードしてきて、このテキスト部分をワードに張り込んで編集をいたしました。

インデントやタブを設定して定款の最後の部分に作成代理人としての記名押印欄を作り、次の文章を挿入します。

以上株式会社００を設立するため、発起人甲野一郎　代理人　矢本好は、電磁的記録である本定款を作成し、電子署名をする。

平成１８年１１月１日

発起人甲野一郎

　上記発起人の定款作成代理人

　矢本好

２，認証をお願いする公証役場は、川崎公証役場です。当職は面識があります。

３，ＡｄｏｂｅＡｃｒｏｂａｔの設定をもう１度見直し、プラグインとしてリーガルのＬｅａｇａｌＳｉｇｎ　が使えるようになっていることを確認します。

４，１のWord文書を作成後、Ａｃｒｏｂａｔ6.0では、プリンタの中からＡｄｏｂｅＰｄｆを選択し「印刷する」として、PDFファイルを作成します。

５，これに、リーガルの電子認証キットを使用して作成代理人の署名をつけます。

６，ここで公証人に電話連絡を入れます。

７，連絡事項は、これから作成済みの電子定款をメールでお送りする旨です。

８，公証人役場でメールを確認されたところで当方に、電話連絡があります。

９，電話連絡の内容は定款の適否、公証人役場に出頭する日時、他に持参する書類などについてです。

１０，公証人の先生の都合にもよるのでしょうが、私の場合は公証人役場まで１時間ほどかかる場所にいる関係で、翌日の朝に伺うことにしました。

持ち物は特に指定はなく、面識がある関係で個人の発起人の印鑑証明書と委任状（定款の内容を印刷した紙を合わせてとじ込んだもの）のみでした。



作成・持参した書類の見本は　拙ホームページ　０，商業　会社登記にまつわる書式　ひな形　集 に掲載しました。



１１．翌日朝１０時に公証人役場に伺いましたところ、定款作成の委任状と印鑑証明書を提出し、待つこと３分で名前を呼ばれました。特に問題はなくこのまま認証OKということなので、その場で紙に印刷した謄本を２通もらい、またいわゆる会社保存原本と言われる電子ファイルを記録したFD１枚を受け取りました。

１２．余りに早くて呆気にとられてしまったというのが本音です。昨日のうちに証明済みの定款ファイルが公証人役場に到達しているはずなので、事前に内容の読み合わせなどをしていただいているわけですが、今までの手続きに比べてほとんどやりとりがないのでびっくりしてしまいました。

１３．当方に渡してもらったのは謄本を２通と会社保存原本の入ったFD１枚でした。

謄本になる神を印刷していく必要もなく、また会社保存原本を渡していただくためのメディアであるFDを用意する必要もなく、場合によるとメールで会社保存原本を渡していただいてそれで終わりじゃないかと思うぐらいに簡単でした。

１４．メールで会社保存原本を渡していただいて終わりでは、公証人の先生にお支払いをする機会がなくなりますのでもちろんそれはだめですが、別途に電子納付などができるのであれば、そういうことも可能でしょう。

台東区谷中辺り３

帰り道、何か土産に買っていくものはないかなとぶらぶらしていると、「文京区立不忍通りふれあい館」 という区立のホールのような施設が開いていました。祭日だというのに。
そこで、中をのぞいてみたら、文京区の伝統工芸品の、彫金や象牙・べっ甲細工、古い建物の画集などのよいものが展示してありましたが、当日は販売は無し（平日なら販売もやっているとのこと）、残念でした。
少しがっかりしていると、地下のホールで何かの催し物がある様子です。
　秋の琵琶の会
　主催：錦穂会後援会
　後援：日本琵琶楽協会
琵琶に接する機会は少ないですね。私は聞いたことありません。
開演まで１０分くらい待てばよいのでいい機会だから聞かせてもらおうということになりました。
大盛況で立ち見が出ているので、私たちのような部外者がいても悪いかと思って
1.　扇の的　　　落合穂江
2.　賣花翁　　　歌　磯崎　文　　絃　都　穂鳳
3.　本能寺　　　佐々木穂紅
まで聞いたところで、失礼しました。
始めて見たし、聞いた演奏でしたが、大層楽しめました。
琵琶は全く門外漢なので、よくわかりませんが、琵琶の演奏は楽しかったし、発声の美しさをしみじみ感じることが出来ました。
文化の日としては、良いものを見せてもらったと、感謝しきりです。

台東区谷中辺り2

特に目的があって出かけたわけではなく、ただ青空が綺麗だからブラブラと歩いてみようということで出かけた町です。何か旅行者にでもなったような気分で、こんな気持ちで外出するのは何年ぶりか、心がウキウキします。地下鉄の根津駅の階段を登ると不忍通りと言問通りの交差点に出ます。
根津駅から日暮里方面に向かって歩いていきましたが、階段を登り切った途端、目に入るのは家と家の間にある細い路地、細い路地の奥にある昔懐かしい家並み、まるで路地裏の宝庫と言えるような、入り組んだ町並みです。
大通りには目もくれず、いきなり細い路地に足を踏み入れると、軒先に並べられた植木鉢、道路との境界ぎりぎりまで張り出した玄関と、人の気配。家の中の匂いが路地に流れだしてきます。何十年かの間に家の木材が吸い込んだ、生活の匂いです。
猫が悠々と路地を横切り、猫の行き先を目で追うと、空き地で集会をする猫ども。
なんと懐かしいのでしょう。私が生まれた昭和の匂いがするのです。
HP?に、少しだけ猫の写真を掲載しています。

台東区谷中辺り１

本日は、台東区谷中、文京区根津辺りを散策してきました。
ねこ好きなもので、「ねんねこ屋」さんという猫グッズ専門店に立ち寄り、いろいろ見せてもらいました。店の外に谷中の野良猫のために使う募金箱がありましたので、猫のためにちょっとだけ寄付しました。
ほとんど縁のない土地で、生まれて初めて行ったところと言った方がよい場所なので、見るもの見るものが、みな珍しく大変楽しい散策になりました。